广州绘就城市更新蓝图：十年精耕310平方公里低效用地
未来十年，广州将不再向外扩张，而是向内挖掘潜力，将大量低效用地转变为支撑城市高质量发展的新空间。
广州市规划和自然资源局近日审议通过了《广州市低效用地再开发专项规划（2023-2035年）》，该规划明确提出至2035年，全市累计推进低效用地再开发规模约310平方公里。
面对城市发展用地资源紧缩、增量空间有限的现实，广州已评估出约622平方公里的低效用地资源总量。这些土地普遍存在布局散乱、利用粗放等问题。
01 存量时代的新战略
广州市在通过《专项规划》后，正式确立了未来十年城市空间发展的新战略。这份规划标志着广州城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效的新阶段。
广州市低效用地资源总量评估约为622平方公里，这比远期目标再开发规模310平方公里高出整整一倍。
这意味着广州仍有充足的空间储备用于长期发展，但也面临巨大的改造任务。
规划制定了明确的时间节点：近期至2027年，全市推进低效用地再开发规模约155平方公里；中期至2030年，累计推进规模约220平方公里；远期至2035年，累计推进规模达310平方公里。
02 科学分类与精准施策
针对低效用地问题，广州没有采用“一刀切”的改造模式，而是科学划定了六类、67个低效用地再开发重点片区。
先进制造业型片区包括天河智谷、智慧城核心区等32个片区，共53平方公里，推动“工业上楼”提高容积率。科创研发型片区依托高校资源搭建产学研转化平台，包括白云湖数字科技城等28个片区，共57平方公里。
城市综合功能型片区整合边角地完善公共服务，强化职住平衡，包括广州站、新中轴等12个片区。交通枢纽开发型片区包括广州站、广州南站、广州北站等7个片区，深化站城一体化设计。
现代商贸商务型片区重点推动专业市场升级，引入楼宇经济吸引总部集聚。文旅休闲型片区以微改造活化历史建筑，植入文创市集等体验业态。
03 空间布局的优化与整合
在空间布局上，规划按照广州“一带一轴、三核四极”的城镇空间结构安排低效用地再开发工作。
同时将全市划分为三大再开发分区：“再开发一区”为中心城区核心区，“再开发二区”为外围增长极与地区中心，“再开发三区”为外围新兴平台及生态区。
这一分区策略体现了差别化、精准化的改造思路，避免了“全市一张卷”的简单化处理。
广州还创新建立了 “分类评价、分区调节、逐宗校核” 的低效用地评估认定机制。针对五类用地设置六维效益评价模型，同时对初步筛选得到的低效用地进行逐宗核查、增减校核。
04 政策创新与实施保障
在政策层面，广州已通过《广州市国土空间规划条例》，支持存量建筑功能转化，明确在符合相关规定前提下，可以因社会发展需要改变建筑物用途。
在资金保障方面，规划提出积极争取中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债券等政策性资金支持，探索配套金融支持政策，鼓励国有企业、社会资本参与低效用地再开发项目。
广州还创新土地供应方式，依法实施带设计方案出让、带项目方案出让、综合评价出让等多元化土地供应方式，探索自有用地再开发土地供应，优化地价计收优惠规则。
05 多元目标与综合效益
低效用地再开发不是单一的土地利用优化工程，而是承载着产业升级、住房保障、公服完善、生态保护与文化传承等多重目标的综合性城市更新行动。
规划围绕这些目标，系统制定四大再开发策略：一是紧扣“制造业立市”战略；二是以补齐设施短板、优化住房供应为核心；三是严格落实生态保护红线和生态廊道管控要求；四是坚持保护优先、利用协同。
截至2027年试点期，广州计划改造城中村、旧村项目175个、98平方公里，占比63%；旧城项目56个、4.6平方公里，占比3%；旧厂项目236个、13.4平方公里，占比9%。
按照规划时间表，2027年的近期目标是完成155平方公里再开发任务，届时将在重点片区形成示范效应。到了2030年，广州期待看到一个多中心协同发展的新格局。
规划完成之际，这座千年商都将迎来一个国土空间布局更合理、结构更优化、功能更完善、设施更完备的新面貌。广州的城市更新实践，也将为中国城市的可持续发展提供重要借鉴。
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