第一服务签了四份“吃亏“的协议

xinwen.mobi · 发表于 2025-11-24 05:41:37

第一服务签了四份“吃亏”的协议，背后隐藏着物企的生存困境
与关联方签订服务协议，有的物企持续得到关联方支持，第一服务控股却面临着自身服务贬值与采购成本提升的困境。

11月20日，第一服务控股（02107.HK）公布了一则持续关联交易公告，宣布与四家关联公司续签了服务框架协议。

这四家公司分别是中绿起源、极地控股、第一人居以及福建永丰，均是第一服务的关联公司。

然而，细究协议内容，第一服务无论是作为服务方还是采购方，在未来交易金额上限的确定上，与历史交易金额相比，都处于明显不利地位——自身服务贬值与采购成本提升同时出现。

01 不公平的协议
在第一服务与中绿起源、极地控股签订的协议中，第一服务作为提供服务一方，未来三年应收取的年均费用分别为270万元和220万元。

与2023年和2024年实际收取的费用相比，这些数字呈现了一定程度的缩水。

而在与第一人居、福建永丰的协议中，第一服务作为采购方，未来三年应支付的年均费用均为2300万元。

与过去两年实际支付的费用相比，显现出更大的差值。

这种“吃亏”的续签并非首次。在物企与地产关联方的交易中，关联方往往能凭借“血缘关系”获得更有利的条件。

02 关联方的“拿捏”
第一服务之所以接受这些“吃亏”的协议，根本原因在于订约对象都在股权结构上与其有着千丝万缕的联系。

中绿起源由张瑶持有60.3%的权益，而张瑶是第一服务董事张鹏的胞妹。

极地控股由一个以张雷及其家族成员为受益人的全权家族信托最终全资拥有，而张雷为第一服务的控股股东。

第一人居本身就是第一服务的非全资附属公司。

福建永丰则由第一服务主要股东黄涛及其兄弟黄世荧合计拥有63.38%股份。

这种错综复杂的关联关系，使得第一服务在谈判中难以保持完全的独立性，最终被“拿捏”住了。

03 从辉煌到挣扎
要理解第一服务为何接受这些不利条款，我们需要回顾其发展历程。

第一服务起源于1999年12月，当时当代置业董事局主席张雷成立了第一物业的前身——北京当代。

经过多年发展，第一服务于2020年成功登陆资本市场。

在上市媒体发布会上，第一服务曾表示，尽管当代置业的发展速度仍然非常迅猛，但在未来几年，第一服务的目标是做到当代置业提供的面积占总体管理面积的1/3以下。

第一服务也确实做到了——2020年，来自当代置业集团及控股股东的其他联系人的管理面积比例为62.2%，到2024年，这一比例已降至28.1%。

然而，在第一服务努力提高业务独立性的过程中，当代置业长期未能走出财务困境，这也拖累了第一服务。

04 艰难的求生之路
2021年10月，第一服务突然停牌，随后传出融创服务拟以6.93亿元对价收购第一服务控股32.22%股权的消息。

然而，由于买卖双方没有谈拢定价，这场收购最终以告吹收尾，第一服务得以保全。

但当代置业的财务困境依然存在，为了活下去，第一服务不得不走上以资抵债之路。

在2023年12月，第一服务通过抵销协议，接受了合肥凤曦府两个住宅公寓，用于抵销346.68万元未偿应收款项。

2024年12月，第一服务再次签订抵销协议，接受了241个停车位，用于抵销905.66万元应收账款。

这些举措反映了第一服务在关联方应收款项回收方面面临的挑战。

05 盈利困境
第一服务面临的不仅仅是关联交易上的“吃亏”，更有整体盈利能力的下滑。

2024年，第一服务总收益13.27亿元，同比增长9.6%，但净利润却由盈转亏，录得亏损630万元，同比骤降108.9%。

这一反差背后的主要原因是第一服务对关联方当代置业1.48亿元贸易应收款计提了减值拨备。

地产行业流动性危机传导至物企，应收账款减值已成行业“灰犀牛”。

2024年，超六成上市物企因关联方应收款计提导致盈利缩水，第一服务并非孤例。

即便剔除减值影响，第一服务的核心溢利约1.42亿元，但其毛利率仍从2023年的25.1%下滑至23.3%。

06 绿色业务的困境
第一服务曾以其“绿色人居解决方案”作为差异化竞争力，在上市时打出“独一份”的标签。

然而，这块曾被寄予厚望的业务如今却成为拖累整体表现的关键因素。

2024年，绿色人居解决方案业务收入1.35亿元，同比微降0.7%，毛利率仅19.5%，远低于增值服务的32.6%。

回溯历史，该业务收入增速从2020年的25.2%骤降至2021年的1.2%，此后连续三年负增长。

“绿色业务高度依赖地产商新建项目的配套需求，在房企缩表阶段首当其冲。”清华大学可持续住区研究中心主任孔鹏表示。

在房企资金链紧张时，绿色技术投入往往首当其冲被削减。

07 社区增值的尝试
为扭转困境，第一服务也在积极开拓新的收入来源，特别是社区增值服务。

2025年6月，第一服务与正大集团正式签署战略合作协议，向业主卖起了鸡蛋。

“剔除中间环节的模糊地带，将源头可控、品质过硬、价格实在的安心好物，直接送到业主手中。”据悉，正大可生食富硒鲜鸡蛋上线第一服务社区短短数周，截至目前已售超过11万枚。

业主资源是物企庞大的掘金场，据住建部最新数据，2024年社区增值服务市场规模突破8000亿元，头部物企该板块毛利率高达45%。

然而，这类业务虽然增速可观，但毛利率通常较低。2024年，第一服务增值服务收入2.36亿元，同比增加14.7%，但因扩张低毛利的社区类家居业务，其增值服务毛利率同比减少约11.4个百分点至32.6%。

08 外拓的两难
面对关联方依赖问题，第一服务一直在努力提高业务独立性，大力拓展第三方项目。

截至2024年12月31日，第一服务第三方在管面积占比已达到71.9%，较2020年的37.8%大幅提升。

然而，外拓项目普遍存在毛利率低、回款慢的特点，进一步挤压了利润空间。

截至2024年末，减值拨备前其来自第三方的贸易应收款项约为6.06亿元，同比增长约25.99%，增速远超营收增长。

规模扩张与利润平衡成为第一服务面临的重要难题。

如何在依靠外拓的情况下提高赚钱能力，成为摆在第一服务面前的重要命题。

从险些被“卖身”给融创服务，到以资抵债，再到在业务往来上被“占便宜”，第一服务看来受了不少委屈。

物企与地产关联方完全斩断联系或许不是最优解，双方要继续努力做到的，是让负面影响缩减再缩减，回归到良性的业务合作上。

当初第一服务从当代置业中来，凭借当代置业吃到了不少甜头，未来也还是要回到当代置业中去。

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