盘活存量资产提升债权回收率银行转思路下场卖房

xinwen.mobi · 发表于 2025-11-12 22:47:45

盘活存量资产提升债权回收率银行转变思路下场卖房
阿里资产平台上，标注“银行直供”的房产信息同比激增24.7%，仅11月11日当天就有170余处商铺、住宅、写字楼等房产同步拍卖。

银行开始批量直接出售房产了。

在阿里资产平台的“银行直供”栏目中，随处可见银行直接挂牌的房产，这些房产类型涵盖商铺、写字楼、住宅、厂房等。

处置方既包括甘肃正宁县农信联社、通化农商行等区域性中小银行，也有农业银行、建设银行等国有大行的分支机构。

这种现象并非孤例。据不完全统计，四川农信系统挂牌出售的房产标的数量达到24821个，辽宁农信系统累计挂牌达11369个，广东农信系统也有12386个。银行正从过去的“To B”为主转向“To B”与“To C”并重。

01 银行卖房升温：直售房产数量激增，中小银行成主力
“银行直供”房产数量正在快速增长。在阿里资产平台，开拍时间为11月1日至11日的“银行直供”房产较去年同期增长24.7%，较上月同期增长77.8%。

四季度银行加速处置手中资产，目的是在年底封账前尽可能多地收回款项。

银行直售房产市场呈现出明显的分层特点。城商行、农商行、农信社等中小金融机构成为这波处置浪潮的主力军。

兰州银行2025年挂牌直售的房产标的数量达1779个，较2024年的1130个大幅增长。

吉林银行挂牌出售的房产标的多达2099个，天津银行有1227个，中原银行有521个。

国有大行也在积极行动，但规模相对较小。2025年以来，农业银行挂牌直售的房产标的共有649个，建设银行、中国银行等分支机构也参与了房产直售。

02 转变背后的逻辑：盘活存量资产，提升债权回收率
银行下场卖房的直接动机是提升债权回收率。

传统处置路径从贷款违约到最终完成房产销售耗时较长，一般需要一到三年甚至更长时间。

叠加当前市场环境，处置周期可能进一步拉长。相比之下，银行直接销售房产过程更为高效，可加快资金回收进度。

华南某城商行人士指出：“商业银行无论处置债权，还是直售房产，最终目的是变现”。

银行直售房如果第一次挂牌流拍，第二次挂牌一般会下调价格，因此这类房产的价格普遍低于市场成交价。

法拍市场遇冷也促使银行转向直接处置。

2025年6月数据显示，法拍房流拍率已超65%，平均处置周期长达两年以上。

持有期间，房产不仅不能生息，还要承担贬值、维护等隐性成本。

于是，“以物抵债+直售”成了新主流：法院裁定将流拍房产直接过户给银行，银行再通过阿里资产等平台快速挂牌。

03 银行直售房的特点：产权清晰，价格优势明显
与法拍房相比，银行直售房产的产权相对清晰。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示：“银行在进行房屋售卖前，已经通过债权剥离取得完整产权，房屋的产权较为明确，购房者不用担心购房后陷入产权纠纷”。

杭州银行北京地区负责抵债资产项目的工作人员介绍：“我们挂网出售的是抵债房产，房屋产权已经法院裁定过户至我行名下，属于我行自有资产”。

价格优势是银行直售房的另一大吸引力。

此类房产的起拍价通常会低于市场价，部分房源若经历流拍后，会在下次开拍时下调起拍价。

例如，兰州农商行在沈抚新区育才壹品小区的房源单价仅为2300元/平方米，而该小区二手房挂牌价在3.3万元/平方米至4.6万元/平方米之间。

农业银行大连分行出售的华乐小区一套两居室，起拍价从首次挂牌时的超过1万元/平方米陆续降至7000元/平方米左右。

而根据贝壳找房网数据，该小区2025年10月成交的一套两居室，成交单价为9800元/平方米。

04 购房者的机会与风险：捡漏需谨慎，甄别是关键
对于消费者来说，银行直售房提供了“捡漏”机会，但也需要仔细甄别。

银行直售房虽在产权上没有争议，但可能由于债务人还在使用房屋，或存在其他未知债务纠纷，导致及时清退房屋存在不确定性。

王玉臣建议，消费者在竞拍前需仔细评估房屋的具体状况。

此类房源可能因为空置较久存在维护问题或者房屋本身存在质量问题，消费者需到现场看房核实，应详细了解房屋所在小区的物业服务情况。

消费者可到相关部门对房屋的性质、产权情况、查封抵押情况等进行核实，确认产权方面完全没有问题后再出手购房。

在购房前，消费者一定要仔细核实相关合同条款，包括一次性付款、限制办贷时间、过户时间等，尤其要关注瑕疵担保、费用清算等条款。

业内人士建议，消费者应重点关注房源的地段，同时需实地核查房屋现状，确认是否存在租约、欠费等隐性问题。

05 未来趋势：银行直售房产或成重要房源渠道
银行直接处置房产的趋势预计将持续加强。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，随着银行业绩考核、资产处置力度加大，且考虑到目前处于房地产市场调整期，银行表内部分不动产风险暴露可能性增加。

因此，未来银行直接对接C端处置不良资产的数量可能增多，银行端或成为房源供给的一个重要渠道。

政策层面也在积极引导。2023年7月1日正式实施的《商业银行金融资产风险分类办法》明确了不良资产认定标准，推动银行从“被动挂账”向“主动盘活”转变。

部分地方政府进一步拓宽路径，如将银行直售房产纳入保障房采购池，此举既化解了金融风险，又补充了民生供给。

李宇嘉同时指出，在房地产价格止跌回稳的关键期，监管部门需规范银行等机构单方面追求债权回收而实施的降价出售行为。

对于法拍房、工抵房、银行直售房产，都应实施统筹管理，才能避免资产价格无序下跌的现象。

银行不再局限于传统的债权转让或司法拍卖，而是直接面向消费者销售房产。

从过去的主要to B到现在“To B”与“To C”并重，银行正通过产权清晰、价格低、交易效率高的直售模式，加速不良资产处置，实现止损“回血”。

随着房地产市场调整期持续，银行端或将成为重要的房源供给渠道，为有购房需求的人们提供新的选择。

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